Fenntartható fejlesztések és rugalmas terek

A közép- és kelet-európai irodapiacok soha nem látott ütemben alkalmazkodnak a zöld prioritásokhoz és a változó bérlői igényekhez. Olvasd el a legfrissebb elemzést, és tudd meg, hogyan formáljuk együtt a fenntartható jövőt!

KERESLETVÁLTOZÁSOK, ZÖLD PRIORITÁSOK ÉS EGYENLŐTLEN NÖVEKEDÉS A KÖZÉP- ÉS KELET-EURÓPA IRODAPIACAIN

Bulgária, Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia irodapiacai folyamatosan fejlődnek a változó gazdasági környezet, az új munkaerőpiaci elvárások és az átalakuló bérlői igények közepette. „Az eltérő kínálat, a bérlői prioritások és az ESG új kihívások elé állítják a szereplőket.”  - derül ki a Colliers legfrissebb jelentéséből.

ELTÉRŐ FEJLESZTÉSI DINAMIKA A RÉGIÓBAN

A pandémiát követő stabilizáció után jelentősen eltérő fejlesztési trendek figyelhetők meg. Míg Szófia kiemelkedik az új A-kategóriás irodaházak volumenével, más fővárosok – így Budapest, Prága vagy Bukarest – visszafogottabb aktivitást mutatnak. Varsóban ugyan némi élénkülés tapasztalható, de a volumen még mindig elmarad a járvány előtti szintektől.

FÓKUSZBAN A FENNTARTHATÓSÁG ÉS A MINŐSÉG

A zöld minősítés mára alapelvárássá vált a régióban. Az új fejlesztések egyre magasabb szintű minősítések megszerzését célozzák, mint a LEED, a BREEAM vagy a DGNB. Szófiában szinte már minden új projekt rendelkezik tanúsítvánnyal vagy folyamatban van a minősítési eljárás. Pozsonyban a fejlesztők olyan korszerű technológiákat integrálnak, mint a geotermikus rendszerek. Emellett egyre több átalakítási projekt is zajlik, különösen Lengyelországban és Csehországban, ahol a prémium lokációban található A-kategóriás épületek a legkeresettebbek. A régebbi, B-kategóriás irodák egyre magasabb üresedési rátával küzdenek, vagy új funkciót kapnak, mivel a bérlők a minőség és a fenntarthatóság felé fordulnak.

VÁLTOZÓ BÉRLŐI PREFERENCIÁK

A CEE-6 régióban a bérlők egyre inkább a minőséget, a lokációt és a fenntarthatóságot helyezik előtérbe a költségalapú döntésekkel szemben. Szófiában a kereslet stabil, amit elsősorban hosszabbítások és költözések mozgatnak. Varsóban ágazati átrendeződés tapasztalható. Bukarestben a folyamatos piaci bizonytalanság miatt a bérlők elhalasztják az előbérleti döntéseket, miközben a hibrid munkavégzés hatásait továbbra is vizsgálják.

RUGALMAS TERÜLET ÉS BÉRLETI IDŐSZAK TRENDEK

A rugalmas munkaterületek iránti kereslet növekszik. A flex irodákkal Szófia vezeti a régiót. Budapesten érett flex piac működik, ahol egyre nagyobb az igény a rugalmas bérleti konstrukciókra a nagyvállalatok részéről. A bérleti időszakok is változnak. Prágában és Varsóban az új szerződések gyakran 7–10 évesek, ami magas színvonalú irodabérleti beruházásokra utal, míg Bukarestben a bérlők nagyobb rugalmasságot keresnek, például felmondási lehetőségeket és a terület módosítására vonatkozó opciókat.

ÁRAZÁS

A bérleti díjak folyamatosan emelkednek a CEE-6 piacain, miközben az ESG-kompatibilis, központi elhelyezkedésű épületek prémiuma egyre hangsúlyosabbá válik. Az A- és B-kategóriás ingatlanok árkülönbsége egyre növekszik. A zöld minősítéssel rendelkező épületek egyre nagyobb bérleti díjprémiumot érnek el.

PIACI TELJESÍTMÉNY

Varsó továbbra is felülmúlja a régiós versenytársakat nettó bérbeadás tekintetében. Prágában stabil kereslet és alacsony üresedési ráta jellemző, utóbbi jelenleg 7–8% körül mozog. Bukarest és Szófia a 2021–2022-es magas, 15–16%-os üresedési csúcsokból lábadozik. Pozsony és Budapest esetében ingadozó az üresedési ráta, a legnagyobb hatás a régebbi épületekben érzékelhető.

KILÁTÁSOK 2025 MÁSODIK FELÉRE

Az év során a CEE-6 irodapiacai tovább alkalmazkodnak majd a változó bérlői igényekhez és gazdasági környezethez. A kereslet várhatóan a prémium, ESG-kompatibilis ingatlanokra összpontosul a központi helyszíneken, míg a másodlagos eszközök esetében átalakításra vagy funkcióváltásra lehet szükség. A közszféra növekvő szerepe, a rugalmas munkaterek fejlődése, valamint a hagyományos szektorok – mint a pénzügy, a szakmai szolgáltatások és a gyártás – folyamatos kereslete alakítja majd a régió irodapiaci jövőjét. Azok a befektetők és fejlesztők érvényesülnek majd leginkább, akik a változó piaci környezetben a fenntartható, magas színvonalú, stratégiai lokációban elhelyezkedő ingatlanokra helyezik a hangsúlyt.
 

A MI FELADATUNK

„Az előttünk álló piaci kihívások, legyen szó a rugalmas terek iránti igényről vagy az értékalapú bérlői döntésekről, pontosan azt az irányt jelölik ki, amelyben mi már évek óta tudatosan haladunk. A CEE-régió irodapiaca számunkra egy lehetőségekkel teli térkép: értékálló lokációk, fejlődő városok, egyre tudatosabb bérlők. A mi feladatunk, hogy mindezt átlássuk, előre gondolkodjunk és az együttműködésekben olyan megoldásokat hozzunk, amelyek nemcsak megfelelnek az új igényeknek, de formálják is azokat.” – mondta Simo Botond, a SIMO GROUP vezérigazgatója.